O segredo de um fundo imobiliário de sucesso, é você mirar o valor de compra correto, quando você compra o ativo no preço correto, você aguenta um período de desaforo, que é quando o mercado dá aquela chacoalhada. 

Agora se você errar o preço de compra, o ativo pode continuar distribuindo rendimentos muito bem de acordo com a estratégia dele, só que você comprou no momento errado. Quando o mercado corrigir isso, todo o rendimento que você recebeu dos dividendos, você vai ver na desvalorização da cota, e esse dinheiro será efetivamente debitado se você o vender. Essa desvalorização acontecendo, se você não vender você já travou seu capital, se você tinha a intenção de levar ele pra outro canto, você vai precisar esperar essa cota voltar ou realizar esse prejuízo.

Além de acompanhar o desempenho da carteira, calcular o preço médio de fundos imobiliários é importante para a apuração do imposto de renda referente aos lucros do investidor. De forma bem sucinta, o preço médio é o preço da média ponderada dos valores de compra e venda de ativos que ocorreram em datas diferentes, a custos e volumes distintos. Ele serve para calcular tanto o lucro quanto o prejuízo. Se você investe em FIIs, ou pensa em investir, deve ficar ciente de que sempre que vender a cota de um fundo e obtiver lucro, deverá pagar o imposto de renda. Nesse caso, a alíquota é de 20% sobre os ganhos. A cobrança é feita mensalmente, sendo responsabilidade do investidor o preenchimento da DARF e o pagamento do tributo, que deve ser efetuado até o último dia útil do mês seguinte.

Os fundos tendem a sofrer com o aumento de juros? já estão precificados? A gente tem mais a ganhar ou perder comprando agora? É melhor esperar? 

O mercado brasileiro já tem bem precificada a projeção de juros para as próximas reuniões do COPOM, a tendência é ainda um aumento de uma média de até 100 bps nas reuniões ou até menos. Contudo, o efeito dos juros no preço é marginal dado tudo que já existiu. Então, eu quero dizer que esta assimétrico de forma positiva, para já termos posições em fundos especialmente para as classes que estão mais machucadas, castigadas e esquecidas que são principalmente os fundos de tijolos. 

O fundo de tijolo e o fundo de fundos eles acabaram ficando de lado na carteira dos investidores, porque todo mundo correu para os fundos de papel, por conta de eles estarem pagando melhores dividendos hoje. O que se enxerga hoje, de acordo com especialistas, é um cenário para fundo de tijolos em que só se via algo similar acontecer pelos anos de 2014 e 2015. Hoje existe um prêmio que não ocorria naquela época, as cotas estão desvalorizadas e o nível de preço está muito atrativo para comprar.

O mercado prevê que pelo menos até 2024 e 2025, o investidor vai olhar para trás e perceber que deveria ter comprado mais. São todos os fundos? Não são, tem que ter cuidado na seleção, pois ainda tem fundos que estão descontados, mas é porque tem risco lá dentro, contudo ainda tem fundos que estão descontados de uma forma que não deveriam estar, então são boas oportunidades para se montar ali numa carteira bem estruturada, carregando e diversificando também alguns fundos de papel. 

Para analisar o preço de um fundo imobiliário (FII), o indicador mais utilizado é o P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial). Ele é composto pela divisão do Preço da Cota (P) pelo Valor Patrimonial (VP). Quando o resultado for menor do que 1, o cálculo indica que a cota está menor do que o valor dos seus ativos, recebendo então o adjetivo de fundo descontado. Em outras palavras, o “P/VP” demonstra a distância entre o valor do patrimônio e o preço da cota negociada no mercado. 

Logo, fundos imobiliários estão baratos e já está mais do que na hora de começarmos a investir neles. O cenário macro brasileiro discute se para 2023 já teremos queda de juros e a curva de juros vem inferindo que sim, e se sim, vai parar em quanto? É isso que o investidor que pretende entrar no mercado de fundos imobiliários precisa para destravar os valores dos ativos para a carruagem de investimentos continuar a andar. Enquanto a gente tava discutindo se a Selic ia subir e em quanto ela iria parar, o setor imobiliário entrou em compasso de espera, mas se a gente olha o para um cenário de 1 ano com a possibilidade do juros vir a cair para 1 dígito é sinal de que a carruagem vai começar a andar e é melhor você já estar embarcado do que tentar pegar a carruagem andando no meio do caminho. 

Por fim, o segredo é aproveitar esse momento atual para começar a montar posição nesses ativos, não fazendo loucuras, mas tendo um volume de compras constantes, principalmente em tijolos, já que possuímos pregão todos os dias úteis. Ou seja, quem está montando posição nesse momento atual, reinvestindo os dividendos, poderá colher ótimos rendimentos num prazo de pelo menos 3 anos.